Приобретение доходного дома в Германии: оценка инвестиционной привлекательности и нюансы покупки

Покупка доходного дома в Германии считается одним из самых прибыльных способов вложения денег. Преимуществами такого вложения являются:

• Средний годовой доходностью в размере 10%.
• Независимость от соседей и товариществ собственников жилья (ТСЖ).
• Свободное распределение полученной прибыли.
• Экономичное управление объектом.

Интересно, что при покупке коммерческой недвижимости, включающей жилое и торговые помещения, возможно увеличение доходности от аренды. Вариантов недвижимости предостаточно. Цены на объекты различаются в зависимости от их характеристик и местонахождения. Например, западное направление Германии считается наиболее выгодным для инвестирования благодаря близости к социальной инфраструктуре и транспортным магистралям.

Если вы ищете способ инвестирования денег, то покупка доходного дома в Германии может быть выгодным решением. На рынке недвижимости есть предложения, где все квартиры уже арендованы, что обеспечивает ежемесячный доход сразу после сделки. Также возможно приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, а также в кредит через немецкие банки. Важное условие - правильно оформить и обязательно уплатить все налоги на недвижимость.

В случае, если вы не хотите заниматься самостоятельным поиском объектов, вы всегда можете обратиться в агентство, где вам помогут подобрать недвижимость по вашим предпочтениям, предоставят профессиональное сопровождение сделки и гарантируют юридическую чистоту сдеок. Каждый год тысячи иностранных инвесторов выбирают Германию для инвестирования в недвижимость и по праву считают этот способ инвестирования «золотым», благодаря высокой доходности и стабильности экономики.

По данным международных брокерских компаний, в 2015 году Германия была одной из трех стран в Европе (вместе с Чехией и Венгрией), в которых наблюдался максимальный рост спроса на коммерческую недвижимость — на 32%. Это обстоятельство делает Германию привлекательной для инвесторов. Практически 60% немцев живут в арендованном жилье, так что спрос на арендную недвижимость в стране высокий.

Кроме того, инвестиции в арендную недвижимость Германии имеют несколько плюсов:

• Широкий выбор доходных домов. На их долю приходится около трети жилого фонда.
• Четкое законодательство, защищающее права квартиросъемщиков и собственников.
• Стабильность поступлений. Немцы в среднем снимают жилье на 12 лет.
• Заполняемость домов до 100%.
• Рост ставок по аренде, который опережает инфляцию.

Немецкое законодательство в отношении инвесторов из других стран достаточно лояльно и почти не отличается от законодательства, которое распространяется на граждан Германии. Частная собственность надежно защищена, и банки готовы кредитовать инвесторов с иностранным гражданством. Если у заемщика есть свой капитал в размере 100 000 евро, он может рассчитывать на кредит до 50% от стоимости объекта.

Чтобы стать полноправным собственником жилья, инвестору достаточно внести деньги и подписать договор купли-продажи. Запись об изменении собственника вносится в Земельную книгу (Grundbuch).

Покупка доходного дома не является основанием для получения вида на жительство в Германии, но подтверждает наличие места пребывания у иностранца. Это означает, что при оформлении визы ему не нужно бронировать отель или предъявлять туристический ваучер. Если же инвестор проявляет активную деятельность в дальнейшем, он может запросить визу, которая действительна на год или на три года, например, годовой или трехлетний «Шенген», который дает право находиться в стране непрерывно 90 дней каждые полгода.

Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, имеет право сдать дом или квартиру в аренду. Договор заключается на срок от 1 года, и в числе жильцов могут оказаться и граждане, не имеющие дохода. Государство выплачивает за них социальные пособия.

Доход от недвижимости в Германии облагается налогом. Нерезиденты подают декларацию в налоговый орган по окончании года. Налоговая ставка прогрессивная, варьируется от 14 до 42%. При расчете прибыли с учетом общего дохода вычитаются затраты собственника на содержание и оплату услуг управляющей компании, проценты по кредиту, земельный налог и амортизация здания (до 2,5% стоимости здания ежегодно).

Здесь усиливается роль налоговых консультантов или опытных риэлторов, которые могут помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но даже с учетом наибольших ставок, вложения в недвижимость в Германии остаются выгодными. Величина доходности колеблется в пределах 3,5–12%. Задача собственника заключается в том, чтобы грамотно оценить факторы, которые положительно влияют на рост доходности. Это включает выбор типа доходной недвижимости и местоположение объекта.

Приобретение жилой недвижимости для инвестирования в Германии может быть выгодным. Существует три вида коммерческой недвижимости: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Ключевым отличием между ними является размер вложений и доходности. Средняя цена за квадратный метр в стране начинается от 1 тысячи евро. Например, в Мюнхене - самом дорогом городе Германии, квадрат стоит от 3 тысяч евро.

Квартира в Мюнхене может быть приобретена за минимум 90 тысяч евро, и её можно сдать за 500 евро в месяц. Дополнительные коммунальные платежи составляют около 170 евро в месяц, и величина доходности может достигать чуть более 4% годовых. В Берлине цены на квадратный метр ниже, в среднем около 2000 евро, но доходность не превышает 4%, поскольку ставки аренды там ниже, чем в Мюнхене. Эксперты рекомендуют приобретать квартиры для сдачи в местах с высокими рисками, например, в районах, где проживают иммигранты. При этом, если покупать весь дом, риск высокого числа вакансий может оказаться слишком большим, поэтому одну квартиру легче сдать и продать.

В последнее время инвесторы предпочитают покупать доходные дома вместо отдельных домов или квартир. Они более выгодны по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, самостоятельно распределяет прибыль и статьи расхода, а управление домом экономичнее, чем управление конкретной квартирой. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия стоит около 2,5 млн евро и приносит доходность в 7-8% годовых. Доходный дом на 40 квартир в Берлине стоит 5,7 млн евро и приносит доход в 5% в год. Покупка смешанной недвижимости, объединяющей жилые и торговые площади, также может повысить доходность до 7-12%.

Статистика показывает, что цены на жилую недвижимость в Германии ежегодно растут на 3%. Прогнозируется, что Германия будет продолжать демонстрировать рост цен на недвижимость в ближайшие годы. Выбрав правильный объект для инвестирования, потенциальный собственник гарантирует себе прибыль на протяжении последующих лет.

Приобретение доходного дома в Германии: инвестиционная выгода

Стоимость доходного дома в Германии может начинаться от 300 тысяч евро и зависит от размера города, где расположен объект. Например, средняя цена в Дрездене превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, а в Мюнхене – 3 млн евро. Некоторые доходные объекты могут стоить свыше 10 млн евро, но их доля составляет всего 10% от общего числа.

Согласно данным авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется от 4 до 7% годовых при постоянной арендной плате. В среднем здание окупается за 20 лет.

Однако, в некоторых городах доходность недвижимости значительно превышает среднюю. Например, согласно статистике Engel & Völkers, в Дуйсбурге – среднем городе на западе Германии – доходность составляет 10%. В Южной Саксонии встречаются дома с расчетной доходностью до 20% годовых, но там сложно найти арендаторов.

Рассмотрим пример доходного дома на четыре квартиры в Штутгарте, который можно приобрести за 440 тысяч евро. Согласно упрощенному кэш-фло (Cash Flow), ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости представлены в таблице 1. Размер ежемесячной арендной платы в Германии варьирует от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Платежи для получателей социальной помощи составляют 6–7 евро за квадратный метр.

Законодательство в Германии устанавливает порог повышения арендной платы – на 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. Самые низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а самые высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. В Берлине средняя цена составляет около 12 евро за квадратный метр.

Важность географического расположения объекта подтверждают исследования Deutsche Bank. Согласно этим данным, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы будет в городах Германии, где проживает свыше 500 тысяч человек.

В каком регионе Германии выгоднее всего приобретать доходные дома?

Согласно экспертам, наиболее перспективными регионами для инвестирования в недвижимость являются западные земли Германии и столица. Мюнхен занимает лидирующую позицию среди десяти самых востребованных и дорогих городов для аренды жилья. Затем идут Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт. Кроме того, наиболее ликвидными землями являются Северный Рейн-Вестфалия, Баден-Вюртемберг, Гамбург и Берлин.

Однако восточные земли Германии могут быть менее привлекательными для инвесторов из-за несоответствующего жилищного фонда, а также из-за миграции населения в центральные и западные земли из-за низкого экономического развития и уровня доходов. Вакантные площади в восточной части страны также достигают 30%.

Конечно, есть исключения. Например, в пригородах Берлина также можно получить доход от инвестиций в недвижимость. Цены на дома в Берлине растут быстро, так как население столицы увеличивается каждые полгода на 15-19 тысяч человек, а цены на аренду жилья тоже растут. При этом ценовая планка в других городах значительно выше. Так, в Дрездене доходный дом можно купить за 1,9 тысяч евро за квадратный метр с доходностью от 5,5 до 6,5% в год. Аналогичное жилье в Берлине обойдется уже в 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но доходность составляет 6-7% в год. В Мюнхене цены на площади колеблются от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр, а в Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро. В центре Франкфурта цены выше и составляют 3,8 тысяч евро за квадратный метр, а доходность приближается к 7%.

Чтобы сократить риски инвестиций и повысить доход, эксперты советуют выбирать не только регион, но и район города, где есть перспективы развития и предпочтения населения, а также воздержаться от приобретения недвижимости в регионах со слабым рынком труда и низкой заработной платой. Эти факторы гарантируют более высокий спрос и стабильный доход от сдачи в аренду недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости, как известно, зависит не только от расположения объекта, но и от других факторов. Важным критерием являются расходы на содержание: теплоизоляция, влагонепроницаемость стен и продуманность планировки. Учитывается также близость к транспортной инфраструктуре — дом вдали от железной дороги может обойтись дешевле, но и найти жильцов будет сложнее. В Германии цены на недвижимость колеблются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр, учитывая комплексное воздействие данных факторов.

Ниже приведены несколько примеров цен на недвижимость в Германии:

• Пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге. Стоимость 16 млн евро. Годовой арендный доход — 1 млн 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 12,8%.
• Доходный дом 1967 года постройки в г. Итерзен (земля Шлезвиг–Гольштейн), 36 квартир. Реновации не требует. Стоимость 3 млн евро. Годовой арендный доход — 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 7%.
• Доходный дом 1914 года (капитальный ремонт 2012 года) в Дуйсбурге (вблизи Дюссельдорфа) площадью 516 кв. м, который находится в аренде. Цена — 336,5 тыс. евро. Годовой доход — 36,5 тыс. евро. Доходность — 10,8%.
• Многоквартирный дом (1900 года постройки, последняя санация — 2016 год) в Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) с 6 квартирами и торговым помещением. Цена — 419 846 евро. Рентабельность — 10% годовых.

Необходимо учитывать, что кроме стоимости дома, как указано в договоре, при покупке потребуется внести дополнительные расходы. Среди выплат — вознаграждение маклерской компании, которая проведет проверку финансовых аспектов покупки и определит задолженности предыдущих владельцев. Также потребуется независимый эксперт, который оценит техническое состояние дома.

Покупка доходной недвижимости имеет свои особенности как на вторичном рынке, так и среди новостроек. В крупных городах большинство новых домов относится к классу "люкс", что делает покупку выгодной. Элитное жилье постоянно возрастает в цене, и клиенты могут выбрать строящиеся жилье или готовое. Независимо от выбора, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик дает гарантию 5 лет на новые объекты, что означает готовность в течение этого срока исправить возможные дефекты.

При покупке вторичного жилья важно просмотреть сведения в Поземельной книге, это можно сделать самостоятельно или обратившись к нотариусу. Там зафиксированы сведения о владельцах земли и возможные долги. Только после этого можно заключить сделку купли-продажи, которая обязательно заверяется в нотариальной конторе. Нотариус направляет договор в Поземельный суд вместе с заявкой на регистрацию нового владельца. Передача денег покупателем происходит напрямую или с трастового счета. Новый владелец недвижимости оплачивает налог на покупку, а после окончательной регистрации сведения о ней вносятся в Поземельную книгу. В общей сложности процедура занимает от 2 до 4 месяцев.

При покупке недвижимости потребуется внести ряд платежей, среди которых: налог на приобретение (от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Необходимо учитывать, что итоговая стоимость объекта в процессе оформления может возрасти максимально на 10%.

Инвестирование в недвижимость в Германии возможно через покупку арестованного имущества на аукционе. Объекты на молотке уходят по ценам ниже рыночных, что может обеспечить инвестору более высокую прибыль в будущем.

В процессе покупки иностранный гражданин может использовать как собственные средства, так и банковские кредиты. Ставки по ипотеке в Германии невысоки, и страна открыта для иностранных инвестиций. Нерезидентам придется подтвердить размер дохода на родине. Размер кредита составляет в среднем 50–60% стоимости объекта, ставка фиксируется на каждые 10 лет и может достигать 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита достигает 3%.

После покупки недвижимости в Германии иностранный гражданин может свободно распоряжаться ней и сдавать в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды жилья и управлении им в Германии.

Договор аренды составляется на неопределенный срок, но обычно арендуют на минимум 1 год. Арендатор вносит залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

Существуют две разновидности арендной платы: "холодная" и "горячая". "Холодная" плата представляет собой стоимость за само помещение без учета коммунальных услуг, которые арендатор оплачивает отдельно. "Горячая" оплата включает все коммунальные услуги и аренду. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Владелец квартиры ежегодно вносит налог на недвижимость, соответствующий 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен дом.

Поиск жильцов происходит также, как и в России: через частные объявления или риелторов. Некоторые владельцы квартир обращаются к управляющим компаниям за помощью в аренде и коммерческом управлении домами.

В целом, коммерческая недвижимость в Германии является стабильным и выгодным инвестиционным объектом, но требует наличия капитала и партнера с адекватной оценкой рисков и умением управлять недвижимостью. В законодательстве защищаются права нерезидентов так же, как и граждан страны.

Приобретение недвижимости в Германии — это серьезный шаг, который сопряжен с множеством особенностей. Зачастую европейцы не приобретают жилье самостоятельно, так как для этого требуется хорошее знание законодательства, опыт в сделках и много времени. Для иностранца же, возможно самое главное – отличное владение немецким языком. Однако, всё это можно компенсировать обратившись в риелторскую компанию, которая имеет обширный опыт сопровождения сделок и налаженные связи с юристами, банками и нотариусами.

Это позволяет не только экономить силы и время, но и обеспечивать гарантированную защиту от покупки недвижимости с недостаточной прибыльностью, внезапными расходами и ошибками в оценке объекта.

Как рассказывает Генеральный директор компании DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова, приобретая квартиры и дома ценой от 200 тысяч евро в крупных городах Германии, компания сразу рассчитывает рентабельность, предоставляя потенциальному покупателю чистую прибыль, вычитая все расходы на содержание дома. Покупателю сразу понятна инвестиционная выгода и отсутствие ситуаций, когда коммунальные платежи превышают доход от аренды.

DEM GROUP GmbH готова не только рассказать обо всех нюансах покупки, но и сопроводить процесс до получения документов на собственность, а это касается как новостроек, так и объектов на вторичном рынке, эксклюзивных вариантов и недвижимости на аукционах.

Однако помощь не заканчивается на этом. Компания также предлагает помощь в получении ипотечного кредита в немецком банке, что является достаточно сложной процедурой, требующей участия специалиста. Покупка с кредитом, в свою очередь, может увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза.

DEM GROUP GmbH специализируется исключительно на рынке недвижимости Германии, что позволяет компании находить объекты, которые не уступают по качеству, при этом стоят меньше и приносят больший доход. Компания готова предоставить все официальные учредительные документы, включая российские и немецкие, и ее система менеджмента качества сертифицирована на соответствие международному стандарту ISO 9001, что позволяет ожидать от сотрудничества с компанией наилучшего сервиса и результатов.

Фото: freepik.com